Uma avaria no elevador, uma infiltração no telhado ou a necessidade de reparar a fachada podem exigir despesas que não estavam previstas no orçamento corrente. O fundo comum de reserva existe para ajudar o condomínio a preparar este tipo de encargos de conservação, reduzindo a necessidade de pedir contribuições extraordinárias de um momento para o outro.
O que é o fundo comum de reserva?
É uma reserva financeira do condomínio destinada a apoiar despesas relacionadas com a conservação do edifício. O Decreto-Lei n.º 268/94 determina que cada condómino contribua para o fundo com, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
Este valor é um mínimo legal, não uma garantia de que o fundo será suficiente para qualquer obra. A dimensão do edifício, a idade das instalações, as inspeções e o plano de manutenção devem ser considerados quando se prepara o orçamento.
Para que pode ser utilizado?
O fundo destina-se a despesas de conservação do prédio. Pode ajudar a suportar, por exemplo, trabalhos em coberturas, fachadas, canalizações gerais ou equipamentos comuns, desde que a intervenção se enquadre na finalidade legal do fundo e seja seguida a deliberação e documentação adequadas.
Não deve ser tratado como dinheiro disponível para qualquer despesa do condomínio. Antes de utilizar a reserva, a administração deve identificar a necessidade, apresentar a informação aos condóminos e confirmar que a utilização é compatível com a lei e com as deliberações da assembleia.
Quem decide e como acompanhar o saldo?
A administração deve manter registos claros das contribuições, do saldo disponível e de qualquer utilização. Quando uma obra é prevista, é útil apresentar à assembleia:
- O problema que exige intervenção e a avaliação técnica disponível.
- Os orçamentos e o custo total estimado.
- O montante que poderá ser suportado pelo fundo.
- A necessidade de contribuição extraordinária ou de faseamento.
- O saldo que ficará disponível depois da obra.
As decisões devem constar da ata, e os documentos - incluindo extratos, faturas e comprovativos - devem ser conservados e apresentados aos condóminos nos termos aplicáveis. Um fundo comum não elimina a necessidade de prestar contas.
Porque é importante planear?
Constituir uma reserva regular distribui o esforço financeiro ao longo do tempo e permite responder mais depressa a necessidades previsíveis. Também ajuda a administração a planear inspeções e manutenção, em vez de esperar por uma avaria ou por danos mais extensos.
Se o saldo não for suficiente, a assembleia pode ter de aprovar outras formas de financiamento, como contribuições extraordinárias. O fundo não substitui a decisão coletiva sobre uma obra nem altera, por si só, a regra de repartição das despesas.
Para ver como a reserva se enquadra no orçamento anual e nas restantes rubricas, consulte o artigo sobre os custos de manter um condomínio.
Este artigo é informativo e não substitui a consulta do título constitutivo, das deliberações do condomínio ou de aconselhamento jurídico e contabilístico.
Fontes: Decreto-Lei n.º 268/94 - regime da propriedade horizontal, em especial artigo 4.º · Código Civil - propriedade horizontal
