Uma reparação no telhado, a pintura da fachada ou a substituição do portão da garagem podem exigir uma decisão conjunta e um investimento significativo. Saber quem aprova a intervenção e como se repartem os encargos ajuda a preparar a obra e a evitar mal-entendidos entre condóminos.
Primeiro, confirme se a obra é numa parte comum
O telhado, as fachadas, as escadas, os corredores e as instalações gerais do edifício são exemplos de elementos que podem ser comuns. A lei identifica várias partes comuns, mas a situação concreta também deve ser confirmada no título constitutivo da propriedade horizontal e no regulamento do condomínio.
Há espaços comuns que podem estar atribuídos ao uso exclusivo de uma fração. Isso não significa, por si só, que todas as despesas relacionadas com esse espaço sejam sempre suportadas da mesma forma. A origem do problema, a finalidade da obra e as regras aplicáveis podem ser relevantes.
Como se decide uma obra?
As intervenções correntes podem estar previstas no orçamento aprovado e ser organizadas pela administração no âmbito das suas funções. Uma obra extraordinária, uma alteração relevante ou uma despesa fora do que foi aprovado deve, em regra, ser apresentada aos condóminos para deliberação em assembleia.
Antes da reunião, é útil reunir:
- Uma descrição do problema e dos trabalhos necessários.
- Orçamentos comparáveis, com materiais, garantias e trabalhos incluídos.
- Uma avaliação técnica, quando a causa ou a solução não forem evidentes.
- Um plano de execução, com prazos, acessos e eventuais limitações de utilização.
- Uma estimativa da quota-parte de cada fração.
As decisões são tomadas segundo as regras de convocação, votação e maioria previstas na lei. A maioria necessária pode variar conforme a natureza da intervenção: uma reparação de conservação não é necessariamente equivalente a uma inovação ou a uma alteração de partes comuns. Algumas decisões exigem uma maioria qualificada ou o acordo de todos os condóminos. Por isso, não se deve avançar com base numa votação informal ou presumir que todas as obras seguem a mesma regra.
A deliberação deve ficar registada em ata, incluindo o que foi aprovado, o custo previsto, a forma de pagamento e quem fica responsável por acompanhar os trabalhos.
Quem suporta os custos?
Como regra geral, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são repartidas pelos condóminos de acordo com o valor relativo das respetivas frações, salvo regra válida diferente no título constitutivo ou disposição legal aplicável.
Existem situações especiais. Por exemplo, determinadas despesas relacionadas com partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos podem ter um critério de repartição próprio. A classificação do espaço e o motivo da despesa devem ser analisados antes de calcular as quotas.
O facto de um condómino não utilizar habitualmente um elevador, uma garagem ou outra parte comum não significa automaticamente que fique dispensado de contribuir. Também não é aconselhável deixar de pagar uma quota aprovada por discordar da obra: uma deliberação contestada deve ser tratada pelos meios e prazos legais adequados.
O que cabe à administração?
A administração reúne informação, convoca a assembleia quando necessário, executa as deliberações e acompanha os prestadores. Deve manter os condóminos informados e conservar documentos como orçamentos, contratos, faturas e garantias.
Perante uma situação urgente que possa afetar a segurança ou causar danos maiores, a administração deve avaliar e promover as medidas necessárias de proteção e conservação, comunicando a situação aos condóminos. A urgência não deve servir para contornar uma decisão coletiva quando não existe necessidade imediata.
Uma forma simples de preparar a decisão
- Registe o problema e confirme se envolve uma parte comum.
- Peça uma avaliação ou propostas adequadas à dimensão da obra.
- Confirme o critério de repartição das despesas.
- Inclua a decisão na ordem de trabalhos da assembleia, quando aplicável.
- Registe a deliberação e acompanhe a execução e os custos.
O título constitutivo, o tipo de obra e as circunstâncias do edifício podem alterar o procedimento e a repartição. Em caso de dúvida, peça esclarecimento técnico ou jurídico antes de adjudicar os trabalhos.
Para preparar a reunião, reveja também as regras de votação e maiorias nas assembleias de condomínio, que podem variar conforme a intervenção proposta.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico nem uma avaliação técnica do edifício.
Fontes: Código Civil - propriedade horizontal, em especial artigos 1421.º e 1424.º a 1432.º · Decreto-Lei n.º 268/94 - regime da propriedade horizontal
